Verbesserte Abschreibung von Neubauprojekten wieder möglich

Kreis Olpe. Mit dem Jahressteuergesetz (JStG) 2022 hat der Gesetzgeber die zum 31. Dezember 2021 ausgelaufene Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG reaktiviert. Seit Anfang dieses Jahres können damit Neubauprojekte wieder verbessert abgeschrieben werden. Sie müssen nun aber gewisse (Energie-) Effizienzvorgaben erfüllen. Im neuen Teil der Reihe „Ratgeber Steuern“ werden die Voraussetzungen zur Anwendung und die Auswirkungen der Sonderabschreibung dargestellt.

Um den Neubau von Mietwohnungen zu fördern, hatte der Gesetzgeber bereits im Jahr 2019 eine Sonderabschreibung für neu errichtete Mietwohnungen nach § 7b EStG eingeführt. Innerhalb der ersten vier Jahre ließen sich über diese Regelung bis zu 20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abziehen - und zwar zusätzlich zur regulären Abschreibung. Die Sonderabschreibung war allerdings für Neubauprojekte mit Bauantrag ab 2022 ausgelaufen, wurde nun aber wiedereingeführt.

Förderzeitraum

Um auch weiterhin Anreize zum Wohnungsneubau zu schaffen, wurde mit dem JStG 2022 ein neuer Förderzeitraum geschaffen. Dieser erstreckt sich nun auch auf Neubauprojekte, bei denen der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 gestellt worden ist.

Hinweis: Neubauprojekte mit Bauantragstellung in 2022 fallen somit auch weiterhin nicht unter die Förderung des § 7b EStG.

Damit die Sonderabschreibung nach § 7b EStG beansprucht werden kann, muss die Wohnung die Voraussetzungen des § 181 Abs. 9 BewG erfüllen. Das heißt konkret, sie muss von anderen Wohnungen baulich getrennt sein und über einen eigenen Zugang verfügen, die für eine Haushaltsführung notwendigen Nebenräume wie Küche und Bad aufweisen und eine Wohnfläche von mindestens 23 Quadratmeter umfassen.

Neuer Wohnraum

Die Sonderabschreibung des § 7b EStG gilt nur für neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen. Diese können durch den Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern, den Ausbau von vorhandenen Gebäudeflächen, wie zum Beispiel Dachgeschossausbauten, die Aufstockung eines Gebäudes oder den Anbau an ein bestehendes Gebäude, soweit sich dadurch die Fläche erweitert, entstehen. Es ist auch möglich, bislang gewerblich genutzte Flächen in Wohnraum umzugestalten.

Andererseits ist es nicht ausreichend, wenn bereits vorhandener Wohnraum lediglich modernisiert wird, selbst wenn dies mit hohen Kosten und einer deutlichen Verbesserung des Wohnstandards verbunden ist.

Wird eine Neubauwohnung hingegen gekauft, muss die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt sein, damit die Wohnung noch als „neu“ gilt und somit förderfähig ist. Der Zeitpunkt der Anschaffung ist dabei mit dem Übergang von Gefahr, Nutzen und Lasten laut Notarvertrag anzunehmen.

Effizienzhaus

Damit in den Jahren 2023 bis 2026 Neubauprojekte mit Hilfe der Sonderabschreibung gefördert werden können, müssen die Gebäude nun zusätzlich die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen. Als Nachweis dient hier das staatliche Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen für Gebäude. Voraussetzung für die Vergabe des Gütesiegels ist unter anderem die Einhaltung von besonderen Anforderungen in den Bereichen Klimaschutz, Ressourcenschonung und Gesundheitsschutz.

Nutzungsvoraussetzungen

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann nur in Anspruch genommen werden, wenn die Wohnung gegen Entgelt zu fremden Wohnzwecken genutzt wird. Selbstgenutzte oder kostenlos zu fremden Wohnzwecken überlassene Wohnungen sind daher nicht begünstigt.

Die Überlassung der Wohnung muss mindestens für einen Zeitraum von einem Jahr erfolgen. Die nur vorübergehende Beherbergung von Personen in einer Wohnung wird nicht gefördert, sodass beispielsweise Ferienwohnungen nicht erfasst werden.

Baukostenobergrenze

Die Sonderabschreibung kann nur in Anspruch genommen werden, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 4.800 Euro/qm Wohnfläche nicht übersteigen. Begünstigt sind nur die Kosten, soweit sie zur Anschaffung oder Herstellung einer neuen Wohnung entstehen. Aufwendungen für den Grund und Boden und für die Außenanlagen sind nicht begünstigt.

Hintergrund der Regelung ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Menschen mit geringem oder mittlerem Einkommen. Die steigende Nachfrage kann nur durch verstärkten Mietwohnungsneubau gedeckt werden. Die Sonderabschreibung als ein steuerliches Instrument der Förderung soll vor allem für private Investoren einen Anreiz schaffen sich im Bereich des Mietwohnungsneubaus zu engagieren.

Von der Regelung werden aber nicht nur Neubauten gefördert, sondern auch Maßnahmen zur Schaffung neuer Wohnungen in bestehenden Gebäuden, sodass auch in Gebieten mit Flächenknappheit Anreize geschaffen werden. Ausgeschlossen von der Förderung sind hingegen Maßnahmen, die die Baukostenobergrenze von 4.800 Euro/qm Wohnfläche überschreiten. Mit dieser Begrenzung soll die Anschaffung oder Herstellung hochpreisigen Mietwohnraums vermieden werden. Ziel der Förderung ist es, Investoren zum Bau von Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment zu bewegen.

Die wirtschaftliche Bedeutung des Gesetzes ergibt sich insbesondere aus der im Jahr der Herstellung und in den folgenden drei Jahren zulässigen Sonderabschreibung von jeweils bis zu 5 %. Der ökonomische Vorteil aus der geplanten Neuregelung liegt demnach in einer zeitlichen Vorverlagerung von Abschreibungsmasse. Das Abschreibungsvolumen fällt in den ersten vier Jahren gegenüber der regulären linearen Abschreibung höher aus, was zu einer geringeren Steuerbelastung und somit zu einem Zinsvorteil führt.