Private Veräußerungsgeschäfte – was versteht man darunter?

Kreis Olpe. Im Einkommensteuergesetz bildet § 23 gemeinsam mit § 17 und § 20 Absatz 2 eine wichtige Ausnahme von der allgemeinen Regel, die den Verkauf von privatem Vermögen steuerlich meist irrelevant macht. Diese Regelungen betonen die Unterscheidung zwischen Überschusseinkünften und Gewinneinkünften. Was bei privaten Veräußerungsgeschäften zu beachten ist, wird in der neuen Folge der Serie „Ratgeber Steuern“ beleuchtet.

Bei der Veräußerung von Vermögensgegenständen, die dem Betriebsvermögen (Gewinneinkunftsarten) zuzuordnen sind, ist die Subsidiaritätsklausel des § 23 Absatz 2 EStG relevant. Das bedeutet, dass § 23 EStG nicht zur Anwendung kommt, wenn der Sachverhalt anderen Einkunftsarten wie z.B. Einkünften aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG zugeordnet werden kann. Zum Beispiel wird beim sogenannten gewerblichen Grundstückshandel § 15 EStG anstelle von § 23 EStG angewendet. Soweit also steuerpflichtige private Veräußerungsgeschäfte vorliegen, gehören diese systematisch zu den sogenannten Überschusseinkunftsarten.

Für das Vorliegen eines privaten Veräußerungsgeschäfts muss das angeschaffte und veräußerte Wirtschaftsgut identisch sein (H.23 EStH „identisches Wirtschaftsgut“). Die Identität ist für jedes betroffene Wirtschaftsgut einzeln zu prüfen. Es ist auch jedes Geschäft gesondert auf die Voraussetzungen nach § 23 EStG zu untersuchen. Eine Zusammenfassung der einzelnen Geschäfte ist nicht zulässig. Wenn von einem angeschafften Wirtschaftsgut nur Teile verkauft werden, dann ist dies für eine Identität hinreichend. Ein Gebäude kann zum Beispiel in Wohneigentum aufgeteilt werden.

Nach § 23 Abs. 1 EStG liegen private Veräußerungsgeschäfte vor, wenn eine Veräußerung eines Wirtschaftsguts innerhalb einer bestimmten Frist erfolgt. Es kommt grundsätzlich nicht auf den Grund der Veräußerung an.

Eine Anschaffung nach § 23 Abs. 1 EStG liegt vor, wenn ein Wirtschaftsgut entgeltlich von Dritten erworben wird. Tauschgeschäfte gelten ebenfalls als Anschaffung. Selbstgeschaffene Wirtschaftsgüter können aufgrund eines fehlenden Anschaffungsvorgangs den Tatbestand des privaten Veräußerungsgeschäfts nicht erfüllen. Wird hingegen auf einem erworbenen Grund und Boden ein Gebäude errichtet und der Grund und Boden ist Gegenstand eines privaten Veräußerungsgeschäfts, so wird das Gebäude in das private Veräußerungsgeschäft eingeschlossen.

Bei der Gesamtrechtsnachfolge ist für die Fristberechnung vom Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers auszugehen. Der Vorgang wird beim Erben so erfasst, als hätte der Rechtsvorgänger die Veräußerung vorgenommen. Bei der Prüfung nach § 23 EStG wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers auch im Rahmen der Einzelrechtsnachfolge dem Rechtsnachfolger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG).

Eine Veräußerung liegt im Falle der entgeltlichen Übertragung eines Wirtschaftsguts auf einen Dritten gegen Entgelt vor. Findet die Übertragung hingen unentgeltlich statt, so liegt kein Veräußerungstatbestand im Sinne des § 23 Abs. 1 EStG vor. Die Übertragung eines Wirtschaftsguts im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge führt dann zu einer teilentgeltlichen Veräußerung, soweit Verbindlichkeiten übernommen werden.

Da es sich bei § 23 EStG um eine Überschusseinkunftsart handelt (vgl. § 22 Nr. 2 EStG), ist der Veräußerungsgewinn im Zuflussjahr des Veräußerungserlöses zu erfassen.

Werbungskosten sind abweichend vom Abflussprinzip in dem Kalenderjahr zu berücksichtigen, in dem der Veräußerungserlös zufließt.

Welche Wirtschaftsgüter werden erfasst?

a) Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten

Hier beträgt die Veräußerungsfrist nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG 10 Jahre. Unter Grundstücke und grundstückgleiche Rechte fallen folgende Wirtschaftsgüter:

• Gebäude
• Außenanlagen
• selbständige Gebäudeteile, soweit keine beweglichen Wirtschaftsgüter vorliegen
• Eigentumswohnungen
• Räumlichkeiten im Teileigentum

Neben dem Grundfall (Steuerfreiheit bei Frist zwischen Anschaffung und Veräußerung > 10 Jahre) werden zwei weitere Fälle unterschieden: Wird ein Grundstück zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Befristung und damit die Steuerpflicht. Ebenso steuerfrei ist eine Grundstücksveräußerung, wenn das Grundstück im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich eigenen Wohnzwecken diente.

Wichtig: Maßgeblich für die Fristberechnung sind die obligatorischen Verpflichtungsgeschäfte (notarieller Kaufvertrag).

b) Veräußerung von anderen Wirtschaftsgütern

Zu den privaten Veräußerungsgeschäften zählen auch Geschäfte mit anderen Vermögensgegenständen, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht länger als ein Jahr ist (gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 1 EStG).

Ausnahmen gelten jedoch für den Verkauf von Gegenständen des täglichen Gebrauchs, die kein offensichtliches Potenzial für Wertsteigerungen besitzen. Typischerweise werden sie lediglich zur Nutzung und nicht zum Verkauf erworben, wie zum Beispiel Alltagsgegenstände (Möbel, Haushaltswaren, Fahrräder). Auch gebrauchte Pkw, die dem alltäglichen Gebrauch dienen, fallen darunter, jedoch nicht Oldtimer. Beispiele:

Auch hier gibt es Ausnahmen von der Steuerpflicht:

Freigrenze für die Besteuerung (Bagatellfälle) und Verlustfälle

Die Freigrenze von 1.000 Euro gilt jeweils für das Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG). Sie gilt bei zusammenveranlagten Ehegatten jeweils gesondert und ist einzeln zu prüfen. Wenn nun ein Kaufpreis in Raten über mehrere Jahre gezahlt wird, ist eine Anwendung der Freigrenze in jedem einzelnen Kalenderjahr möglich (H.23 „Freigrenze“ EStH).

Aber: Die Freigrenze ist nicht auf die nach dem Verlustabzug noch verbleibenden Einkünfte anzuwenden.

Beträgt der aus den privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr mindestens 1.000 Euro, liegen insgesamt steuerpflichtige Einkünfte vor. Ist von diesen Einkünften ein bestehender Veräußerungsverlust aus Vorjahren gemäß § 23 Abs. 3 Satz 8 EStG nach Maßgabe des § 10d EStG abzuziehen, bleiben die um den Verlustabzug geminderten Einkünfte steuerpflichtig, auch dann, wenn der noch verbleibende Betrag kleiner als 1.000 Euro ist.

Verluste können nicht mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Es ist jedoch möglich, nicht genutzte Verluste in vorangegangene Veranlagungszeiträume zurückzutragen oder in nachfolgende Veranlagungszeiträume vorzutragen (§ 23 Abs. 3 S. 8 EStG). Bei Ehegatten sind die Verluste und Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften jeweils getrennt zu ermitteln. Verluste und Gewinne der Ehegatten dürfen in einem Veranlagungszeitraum bei Zusammenveranlagung jedoch gegenseitig ausgeglichen werden. Die Freigrenze ist vor Berücksichtigung eines Verlustvortrages zu berücksichtigen.

Vereinfachtes Schema zur Ermittlung eines Veräußerungsgewinns:

Beispiel:

BFH-Urteil vom 11. März 2025 – IX R 17/24 – Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG bei teilentgeltlicher Übertragung eines Grundstücks

Sachverhalt: Der Kläger kaufte im Jahr 2014 teilweise fremdfinanziert ein bebautes Grundstück für 143.950 Euro. Das Grundstück wurde vermietet. Im März 2019 übertrug der Kläger die Immobilie auf seine Tochter. Das Bankdarlehen valutierte zu diesem Zeitpunkt noch mit 115.000 Euro. Der Verkehrswert der Immobilie belief sich zu diesem Zeitpunkt auf 210.000 Euro. Die Tochter übernahm die Bankverbindlichkeit im Rahmen der Übertragung und finanzierte diese neu. Der Kläger leistete eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 4.000 Euro.

Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung 2019 erfasste das FA den Vorgang als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Die Übertragung sei nach Maßgabe des Verkehrswerts und der von der Tochter übernommenen Verbindlichkeiten in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Vorgang aufzuteilen. Soweit die Übertragung entgeltlich erfolgt sei, liege ein privates Veräußerungsgeschäft vor.

Nach erstinstanzlichem Klageerfolg vor dem niedersächsischen Finanzgericht hat der BFH das Urteil mit der o.g. Entscheidung aufgehoben und die Vorgehensweise des Finanzamtes bestätigt.

Der vorstehende Beitrag gibt nur einen groben Überblick zum Anwendungsbereich des § 23 EStG. Das skizzierte Urteil des BFH sollte jedoch bei geplanten oder planbaren Veräußerungs-/Übertragungsvorgängen nahelegen, den zugrundeliegenden Sachverhalt genau zu beleuchten und ggfs. im Zweifel seinen steuerlichen Berater im Vorfeld zu konsultieren, um (vermeidbare) unliebsame Überraschungen zu vermeiden.