Nachrichten Ratgeber Steuern
Kreis Olpe, 10.01.2022

36 Millionen Grundstücke deutschlandweit betroffen

Die Grundsteuerreform ist da – Haus- und Grundstücksbesitzer aufgepasst!

Peter Alfes, Ratgeber Steuern 2022
Peter Alfes, Ratgeber Steuern 2022
Grafik: Sophia Poggel
Kreis Olpe. Im Jahr 2022 kommt auf alle Besitzer von Grundvermögen in Deutschland Arbeit zu. Da das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt wurde, hat der Gesetzgeber die Grundsteuer vollständig reformiert. Zum neuen Hauptfeststellungszeitpunkt (Wertermittlungszeitpunkt) 1. Januar 2022 müssen alle circa 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Die neuen Werte werden der Grundsteuer ab dem Jahr 2025 zugrunde gelegt. Bis zum 31. Dezember 2024 bleibt die Altregelung in Kraft. Anschließend sollen Neubewertungen im 7-Jahres-Rhythmus erfolgen. Was zu beachten ist, erklärt Peter Alfes im aktuellen Ratgeber Steuern.

Besitzer von Grundvermögen müssen jedoch bereits im Jahr 2022 tätig werden. Es ist geplant, dass bis Ende März 2022 alle Steuerpflichtigen durch Allgemeinverfügung aufgefordert werden, eine Steuererklärung für Grundsteuerzwecke elektronisch bis zum 31. Oktober 2022 abzugeben. Die Länder sollen die rechtzeitige und vollständige Erklärungsabgabe mit weiteren Informationen unterstützen.

Besonders tückisch hierbei: Allgemeinverfügungen werden nicht per Post an den Steuerpflichtigen versendet, sondern öffentlich bekannt gemacht. Leider ist dem steuerlichen Laien diese Veröffentlichungsform in der Regel nicht bekannt, sodass viele Steuerpflichtige nichts von ihrer Pflicht wissen.

Darüber hinaus hat der Steuerpflichtige in Zukunft eine Anzeigepflicht dahingehend zu erfüllen, dass er dem zuständigen Finanzamt eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse seines Grundbesitzes unmittelbar anzeigen muss. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Anbau an ein Wohngebäude erfolgt oder wenn ein Wohngebäude (teilweise) zu einem Geschäftsgebäude, oder umgekehrt, umgewandelt wird.

NRW entscheidet sich für „Bundesmodell“

Hinsichtlich der Ermittlung der Grundsteuer gibt es, abhängig vom Bundesland, unterschiedliche Verfahren. Neun von sechzehn Bundesländern, darunter Nordrhein-Westfalen, wählten in diesem Zusammenhang das sog. „Bundesmodell“, das mit dem Grundsteuerreformgesetz eingeführt wurde. Die anderen sieben Länder werden jeweils ein eigenes landesspezifisches Modell anwenden.

Steuerpflichtige, deren Grundbesitz sich über mehrere Bundesländer streut, müssen an dieser Stelle aufpassen, da es unterschiedliche Anforderungen bezüglich der Steuererklärungen geben kann. Doch wie wird die Grundsteuer gemäß dem neuen Modell ermittelt? Im Grunde knüpft das neue Verfahren an das bisherige an. Die Ermittlung erfolgt somit in drei Schritten:

Grundsteuer = Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Dabei wird die Steuermesszahl vom Gesetzgeber und der Hebesatz von der jeweiligen Kommune vorgegeben. Der Hebesatz soll durch die Städte und Gemeinden so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform für die jeweilige Stadt oder Gemeinde möglichst aufkommensneutral ist. Der Grundbesitzwert ist vom Steuerpflichtigen zu ermitteln.

Komplexes Bewertungsverfahren

Unbebaute Grundstücke werden durch Multiplikation der Fläche mit dem Bodenrichtwert bewertet. Bei bebauten Grundstücken wird abhängig vom Objekt zwischen zwei Bewertungsverfahren, dem Ertragswert- und dem Sachwertverfahren, unterschieden. Die Ermittlung ist sehr komplex, sodass diese hier nur kurz dargestellt werden.

Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum werden im Ertragswertverfahren bewertet. Danach ermittelt sich der Grundsteuerwert aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags und des abgezinsten Bodenwerts. Die Ermittlung des Reinertrages erfolgt auf der Basis von fiktiven Nettokaltmieten.

Sachwertverfahren für Geschäftsgrundstücke

Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke werden im Sachwertverfahren bewertet. Der Grundsteuerwert setzt sich aus Bodenwert und Gebäudesachwert nach Anwendung einer Wertzahl zusammen. Basis der Berechnung sind standardisierte Normalherstellungskosten pro Quadratmeter-Bruttogrundfläche.

Wichtig ist, hier darauf zu achten, dass die Bruttogrundfläche nicht der Wohn- oder Nutzfläche eines Gebäudes entspricht. Bei ihrer Ermittlung sind unter Umständen entsprechende Experten hinzuzuziehen, wie zum Beispiel Architekten. Dies wird insbesondere bei älteren, historisch gewachsenen Industriekomplexen zu einem hohen Ermittlungsaufwand führen.

Es ist derzeit noch unklar, wie das neue Massenverfahren im Detail umgesetzt wird und ob die Reform wie geplant aufkommensneutral wird. Für den einzelnen Steuerpflichtigen kann sich die Höhe der zu entrichtenden Grundsteuer jedoch ändern und zu einer Mehr- oder Minderbelastung führen. Bei der Umsetzung der neuen Grundsteuerpflichten unterstützen die Steuerexperten von Neu, Heimeroth und Partner Sie gerne.

(LP)

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