Nachrichten Ratgeber Steuern
Kreis Olpe, 10. August 2020

Neue Ratgeber-Folge

Das Familienheim und die Erbschaftsteuer - was zu beachten ist

Ratgeber Steuern: Das Familienheim und die Erbschaftsteuer
Grafik: Sarah Menn
Kreis Olpe. Was passiert bei einem Erbfall mit dem Haus der Familie? Wann ist Erbschaftssteuer fällig und wann greift die Steuerbefreiung? Darum geht es im aktuellen Beitrag unserer LokalPlus-Serie „Ratgeber Steuern“ in Kooperation mit der Kanzlei Neu Heimeroth und Partner. Diplom-Kaufmann, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Gregor Nieswandt erklärt die Rechtslage.
Wer kennt es nicht? Die Familie wurde gegründet. Ein Kind wurde geboren. Die Eltern bauen ein Häuschen. Es wurde zum Mittelpunkt des familiären Lebens. Nach dem Abitur zieht die gemeinsame Tochter aus dem Haus.

Die Schulden für das Haus wurden während des Erwerbslebens mühsam, aber doch stetig abgebaut und Vater und Mutter konnten ein kleines Barvermögen von 150.000 Euro ansparen. Ein Gutachter schätzt den Wert des Familienheims auf 420.000 Euro. Der Vater verstirbt. Seine Ehefrau bleibt zunächst im Familienheim wohnen. Nach Ableben der Mutter soll die Tochter mit ihrer Familie in das Häuschen einziehen.Vermögen weitergebenEine typische Konstellation in Deutschland, die so oder so ähnlich häufig anzutreffen ist. Um es vorweg zu nehmen: Der Gesetzgeber beabsichtigt grundsätzlich nicht, in dieser Konstellation Erbschaftsteuer zu erheben. „Bescheidenes“ Vermögen soll auch ohne Besteuerung der Substanz an die nächste Generation in der Familie übergeben werden dürfen.

So hat der Gesetzgeber Erbschaftsteuerfreibeträge zwischen Eheleuten in Höhe von 500.000 Euro sowie zwischen Eltern und deren Kindern von 400.000 Euro vorgesehen. Erst ein Überschreiten des ererbten Wertes oberhalb dieser Freibeträge führt zur Festsetzung einer Erbschaftsteuer. Voraussetzungen für SteuerbefreiungDarüber hinaus hat der Gesetzgeber Vorschriften erlassen, wonach die Übertragung des sog. Familienheims innerhalb der Familie steuerfrei ist. Allerdings sind diese Steuerbefreiungen an z.T. enge Voraussetzungen geknüpft. In Zeiten knapper Wohnungsressourcen verzeichnen wir gegenwärtig steigende Verkehrswerte für Immobilien.

Dies kann dazu führen, dass bei Versagung der Steuerbefreiung die o.g.  Freibeträge überschritten werden und es zu einer Besteuerung der Erbschaft kommt. Im Beispielsfall entstünde ohne Steuerbefreiung des Familienheimes eine Erbschaftsteuer beim Kind in Höhe von bis zu 18.700 Euro.Wo sind die Stolperfallen?Daher möchten wir Ihnen wesentliche Grundsätze der Steuerbefreiung darstellen und Sie auf ein paar „Stolperfallen“ hinweisen.

Im Erbfall sind zwei Fälle der steuerfreien Übertragung des Familienheims möglich:
  1. Die Zuwendung des Familienheims an den Ehegatten von Todes wegen (ohne Flächenbegrenzung).
  2. Die Zuwendung des Familienheims an Kinder, soweit die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt.
Die erste Voraussetzung ist, dass der Erblasser bis zum Erbfall das Familienheim zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Eine Stolperfalle besteht somit darin, dass der Erblasser das Familienheim bis zum Erbfall nicht bewohnen konnte. Dies ist lediglich unschädlich, wenn er aus zwingenden Gründen, z.B. Pflegebedürftigkeit, an der Selbstnutzung gehindert war.

Das Finanzgericht Köln und das Finanzgericht München versagten in Urteilen vom 27.1.2016 und 24.2.2016 die Steuerbefreiung. In diesen Urteilsfällen hatte der Erblasser die Absicht, eine Immobilie zu erwerben und dort einzuziehen. Aufgrund plötzlicher schwerer Erkrankung wurde er jedoch am Einzug gehindert. Die Gerichte sahen den Tatbestand der Nutzung des Erblassers zu eigenen Wohnzwecken als nicht erfüllt an.

Schädlich ist es nach Ansicht der Finanzverwaltung auch, wenn der Erblasser aufgrund eines beruflich veranlassten Wechsels die Wohnung gerade nicht nutzt.

Die zweite Voraussetzung ist, dass der Erwerber unverzüglich nach Erbfall das Familienheim selbst bewohnt. Diese weitere Stolperfalle wurde jüngst vom Bundesfinanzhof (BFH) behandelt. Das Gericht entschied mit Urteil vom 28. Mai 2019 einen Fall zur unverzüglichen Selbstnutzung:

Nachdem erst der Vater und sodann auch die Mutter im Februar 2015 verstorben war, möchte die Tochter mit ihrer Familie in das Haus der Eltern einziehen. Mit dem Umzug lässt sich die junge Familie allerdings etwas Zeit. So wurden erst im April des darauffolgenden Jahres Angebote für die Renovierung des Hauses eingeholt. Die Bauarbeiten begannen somit erst im Juni 2016. Im September 2016 war die Familie noch nicht umgezogen. Der BFH versagte die Steuerbefreiung, da er keine unverzügliche Selbstnutzung des Erwerbers sah.

Die Finanzverwaltung sieht einen Zeitraum von sechs Monaten noch als „unverzüglich“ an. Erst danach muss der Erwerber glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung entschlossen hat und welche Gründe gegen einen frühzeitigen Einzug bestanden.

Dies zu beweisen, kann mitunter schwierig werden. Auch muss man darlegen können, dass man die Gründe nicht zu vertreten hatte. Ein solcher Grund könnte sein, dass tiefgreifende Schäden in der Bausubstanz gefunden werden, welche die Bauarbeiten lange verzögern.
Zehn weitere Jahre nutzenDie dritte Voraussetzung ist, dass der Erwerber das Familienheim auch noch zehn weitere Jahre zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Erfüllt der Erwerber dies nicht, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.

Jüngst hat dazu der Bundesfinanzhof im Urteil vom 11. Juli 2019 den folgenden Fall entschieden: Der Vater stirbt im Beispielsfall vor der Mutter und überträgt ihr den hälftigen Miteigentumsanteil am gemeinsamen Einfamilienhaus. Drei Jahre später überträgt die Mutter das Eigentum an dem Haus an ihre Tochter unter Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchs und bleibt weiterhin dort wohnen. Das Gericht entschied, dass dadurch die Steuerbefreiung des Familienheims rückwirkend wegfällt.

Zusammenfassend zeigt sich, dass man nicht ungeprüft davon ausgehen sollte, dass das Familienheim erbschaftsteuerfrei auf die nächste Generation übergeben werden kann. In Zweifelsfällen ist es stets ratsam, sich Rat einzuholen. „Guter Rat ist teuer, aber kein Rat kann noch teurer sein.“
Ein Artikel von Gregor Nieswandt

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