Gestiegene Zinsen belasten Olper Immobilieneigentümer

Kreis Olpe. Das zuletzt stark gestiegene Zinsniveau belastet in der Region und darüber hinaus insbesondere Eigentümer von Immobilien, die noch nicht vollständig abbezahlt wurden, zusätzlich zur allgemeinen Inflation. Anschluss- und Refinanzierungen rücken dabei vermehrt in den Fokus.

Bereits im Herbst 2022 warnten regionale Sparkassenverbände: Prognosen deuteten eine Verdopplung der Kreditausfälle für Wohnimmobilien an. Die Risikomanager der Sparkassen gingen davon aus, dass Bau- und Immobiliendarlehen in zweistelliger Milliardenhöhe von ihren Schuldnern nicht bedient werden können - oder nur zu veränderten Konditionen.

Die nordrhein-westfälischen Sparkassen, so auch die Sparkasse Olpe-Drolshagen-Wenden, haben in den letzten Jahren das Gros der regionalen Immobilienkredite geschultert. Die Zeit der niedrigen Bauzinsen ist, durch den Strategiewechsel der Europäischen Zentralbank (EZB), aber vorbei.

Im Frühjahr 2016 erreichte der Leitzins der Europäischen Zentralbank erstmals seit Einführung des Euros die Null-Prozent-Marke: Banken konnten sich also zu besonders günstigen Konditionen Kapital von der Zentralbank beschaffen, in der Folge reduzierten sich ab dem Jahr 2016 bis Ende des Jahres 2021 auch die Baufinanzierungszinsen erheblich.

Seither hob die EZB den Leitzins kontinuierlich wieder an, zum 22. März betrug er 3,50 Prozent und erreichte damit ein Niveau, das zuletzt vor der Weltwirtschafts- und Bankenkrise im Jahr 2008 gesehen wurde.

Viele Immobilienkäufer nutzten die Zeit während der Pandemie, um Eigentum zu erwerben. Erhebungen verdeutlichen den seither stattgefundenen erheblichen Zinsanstieg: Zum Jahr 2021 konnten Olpener mit ausreichend hoher Bonität ihre Immobilie mit 10-jähriger Zinsbindung bereits zu einem Zins von rund 1 Prozent finanzieren, für eine 15-jährige Zinsbindung wurden etwa 1,20 Prozent fällig.

Lediglich zwei Jahre später hat sich die Situation gedreht: Aktuell mitteln sich die Konditionen für Immobilienkredite bei knapp 4 Prozent, was nahezu einer Vervierfachung entspricht. Damit ist das Zinsniveau beim Immobilienerwerb wieder auf dem Niveau von 2011 angelangt.

Die Region in und rund um Olpe charakterisiert sich seit jeher durch erhebliche Unterschiede am Immobilienmarkt - aber ebenso durch jahrelange, signifikante Wertzuwächse. Ein Blick ins Archiv verdeutlicht die Wertentwicklung in Olpe: Mittelten sich Durchschnittspreise für Wohnimmobilien im Jahr 2015 noch bei 210.000 Euro, waren es im Jahr 2021 schon 50 Prozent mehr auf einen Durchschnittspreis von 305.000 Euro.

In umliegenden Regionen lässt sich ein ähnliches Bild zeichnen: Attendorn verzeichnete Preiszuwächse von etwa 180.000 Euro im Jahr 2015 auf rund 290.000 Euro im Jahr 2021. Im Immobilienmarkt als „mittlere Lagen“ definierte Gebiete, wie beispielsweise die Stadt Drolshagen oder die Gemeinde Wenden, verzeichneten ebenfalls einen Zuwachs von immerhin rund 39 Prozent. In Finnentrop und Kirchhunden ließen sich über den eingangs genannten Zeitraum Wertsteigerungen von etwa 36 Prozent dokumentieren.

Diese Ära der kontinuierlichen und starken Wertzuwächse kam zwischen den Jahren 2022 und 2023 erstmals nicht nur zum Stillstand, tatsächlich wurden sogar Wertreduzierungen und eine reduzierte Immobilientransferaktivität beobachtet. Aus Zahlen des Immobilienportals Immowelt geht hervor, dass die Quadratmeterpreise im Landkreis Olpe sowohl bei Häusern als auch Wohnungen gegenüber dem Jahr 2022 rückläufig sind. Bei Wohnungen kam es zu Wertreduzierungen von 2.157 Euro pro Quadratmeter auf 2.094 Euro/m², bei Häusern reduzierte sich das Niveau von 1.908 Euro/m² auf 1.855 Euro/m².

Unbemerkt geht die jüngste Entwicklung an Olpener Immobilieneigentümern vorbei, die sich beispielsweise in der Pandemie-Zeit eine Baufinanzierung mit langer Zinsbindung sicherten. Die Gegenseite bilden Immobilieneigentümer, die kurz nach der Wirtschaftskrise eine Immobilie erwarben und diese fremdfinanzierten. Schon damals kam es im Zuge der Weltwirtschaftskrise, die viele Olpener nutzten, um sich ihren Traum der eigenen Immobilie zu verwirklichen, zu erheblichen Zinsreduzierungen. Jene Darlehen sind aber auch die, deren Zinsbindung aktuell oder demnächst ausläuft.

Läuft die Sollzinsbindung aus, werden Olpener unweigerlich mit dem nun veränderten, höheren Zinsniveau konfrontiert. Dieses zu umgehen ist nicht möglich, trotzdem gibt es Mittel und Möglichkeiten, um die Anschlussfinanzierung stärker an die eigenen Bedürfnisse anzupassen.

Damit belastet die Haushaltskasse nicht nur das nun höhere Zinsniveau, auch die gestiegenen Energiepreise und die Inflation sorgen für fortlaufend höhere Ausgaben. Laut dem Statistischen Bundesamt betrug die Inflationsrate zuletzt 7,4 Prozent. Noch höher fiel sie bei Gütern des täglichen Lebens aus: Verbraucherpreise für Nahrungsmittel stiegen um 21,8 Prozent, Verbraucherpreise für Energie um 19,1 Prozent. Das sind signifikant höhere Ausgaben, als sie Deutschlands Haushalte noch vor wenigen Jahren schultern mussten.

Drei Optionen sind bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung miteinander zu vergleichen:

1. Wird ein Kredit bei derselben Bank aufgenommen, um die Restschuld der Immobilie zu finanzieren, spricht man von einer Prolongation.
2. Wer das bestehende durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank ablöst, zieht die Option der Umschuldung.
3. Bei einem Forward-Darlehen wird das aktuelle Zinsniveau für die künftige Kreditaufnahme festgemacht, auch wenn dieses Darlehen erst zu einem späteren Zeitpunkt aufgenommen wird.

Zwischen der Prolongation und der Umschuldung sind allen voran Zinsunterschiede zwischen Kreditgebern zu berücksichtigen. Zwar ist eine Kreditneuaufnahme in Form einer Prolongation mit dem bestehenden Kreditgeber eine bequeme, aber mit Hinblick auf die Konditionen nicht unbedingt immer die attraktivste Option.

Bei einer Umschuldung bestehen im Regelfall zudem mehr Freiheiten, um beispielsweise Sondertilgungen festzulegen oder den Tilgungssatz anzupassen - was in Zeiten einer hohen Inflation und hoher Zinssätze mitunter notwendig sein kann, wenn die aktuelle Kombination aus Zins und Tilgung finanziell monatlich nicht mehr zu stemmen ist.

Forward-Darlehen werden bis zu 60 Monate vor Inanspruchnahme des Darlehens abgeschlossen. Sie kommen lediglich für Immobilieneigentümer in Frage, die davon ausgehen, dass der Zinsgipfel (das höchste Zinsniveau) noch nicht erreicht ist. Diese Form der Refinanzierung bietet damit eine Absicherung gegenüber weiteren Zinssteigerungen, indem sich Kreditnehmer die aktuellen Konditionen frühzeitig sichern.

Sowohl bei der Umschuldung als auch dem Forward-Darlehen müssen Immobilieneigentümer den daran gekoppelten bürokratischen Aufwand berücksichtigen, beispielsweise Änderungen im Grundbuch.

Das vergangene Jahr brachte auch für Projektentwickler im Kreis Olpe Veränderungen mit sich, einige Projekte wurden aufgrund der gestiegenen Rohstoff- und Bau- sowie Finanzierungskosten komplett gestrichen. Für 2023 sind Bauvorhaben in Millionenhöhe geplant. Neben gewerblichen Bauprojekten am Fischerei-Zentrum, der ehemaligen Realschule und dem Ferienpark an der Waldenburger Bucht, rückte zuletzt auch das Schell-Gelände in den Fokus.

Das ehemalige Betriebsgelände inmitten der Olpener Innenstadt soll bis zum Jahr 2025 mit 43 Wohnungen gefüllt werden. In einem ersten Schritt wird dafür ein Drittel des verfügbaren Geländes bebaut. Neben den da realisierten Wohnimmobilien soll die weitere Fläche in einer zweiten Bauphase unter anderem mit einem Hotel und Gewerbeflächen gefüllt werden.

Wir hatten über die Pläne in einem Artikel zum Februar berichtet. Das neu entstehende Wohnquartier soll Wohnimmobilien zwischen 50 und 160 Quadratmeter Wohnfläche beherbergen und durch eine unbefahrene Wohnstraße getrennt sein.

Der regionale Immobilienmarkt dürfte dadurch auf der Nachfrageseite weitere Entlastungen erfahren, von signifikanten Wertminderungen bei Bestandsimmobilien ist angesichts dessen aber nicht auszugehen. Sollte die wirtschaftliche Lage, gepaart mit steigenden Zinsniveaus und hoher Inflation, weiterhin anhalten, werden zusätzliche Wertminderungen im Vergleich zum Jahr 2022 aber nicht undenkbar sein.

Aus diesem Grund dürfte das Thema der Immobilienrefinanzierung für Olper Eigentümer, die sich nicht noch auf viele Jahre der abgeschlossenen Sollzinsbindung stützen dürfen, auch in den Folgejahren aktuell bleiben, speziell bei ausstehenden Finanzierungen von im Wert gefallenen Wohnimmobilien.

Quellenangaben/weiterführende Informationen: