Kreis Olpe. Einfach die alte gegen eine neue Immobilie „einzutauschen“ scheint auf den ersten Blick eine klare Angelegenheit zu sein. Doch bereits bei der Wahl der richtigen Vorgehensweise gilt es eine Entscheidung zu treffen, die sich auf alle weiteren Schritte maßgeblich auswirkt. Martin Naber erklärt im neuen Beitrag der LP-Serie „Ratgeber Immobilien“ in Kooperation mit Garcia Immobilien aus Attendorn, worauf man achten muss.
Es kann viele Gründe geben, warum Sie die jetzige Immobilie verkaufen und in eine neue ziehen wollen, sei es, dass das Zuhause im Alter zu groß wird, die Kinder das Nest verlassen haben oder umgekehrt, es ist Familienzuwachs geplant und die bisherige Immobilie ist zu klein geworden.
Die Herausforderung besteht nun darin, gleichzeitig in beide Rollen zu schlüpfen – als Verkäufer der jetzigen und Käufer der neuen Immobilie. Dieser Balanceakt birgt einige Risiken und Fallstricke, aber auch große Chancen. Nun müssen Sie sich entscheiden, welche Vorgehensweise unter Berücksichtigung der folgenden Faktoren für Sie am besten ist:
Das bedeutet, Sie strecken den Kaufpreis für die neue Immobilie vor und versuchen, die alte möglichst gewinnbringend zu verkaufen. Sie gewinnen Zeit, müssen aber die Finanzen sehr gut im Griff haben.
Da Sie für kurze Zeit Besitzer von zwei Immobilien sind, können Sie Ihren Umzug in Ruhe planen, durchführen und den Interessenten dann die alte Immobilie im Idealzustand präsentieren (z. B. via Home Staging). Das macht Sie als Verkäufer für Interessenten attraktiv, da diese möglicherweise selbst unter Druck stehen, schnell eine neue Immobilie zu finden oder sich auch selbst noch Zeit lassen wollen – Sie bleiben flexibel.
Bei aller Flexibilität sollte man jedoch nicht vergessen, dass sich ein Verkauf zwischen drei bis 12 Monate, in manchen Fällen auch länger, ziehen kann. Eine richtige Einschätzung der aktuellen Marktsituation ist hier unabdingbar, um zu verhindern, dass Sie auf der alten Immobilie sitzenbleiben und die doppelte finanzielle Belastung länger als nötig tragen.
Sollte der Kauf der neuen und der Verkauf der alten Immobilie zeitlich sehr nahe beieinanderliegen, gibt Ihnen das finanzielle Sicherheit, kann aber auch problematisch werden: Sind die Fristen zwischen dem Einzug des neuen Eigentümers und Ihr Auszug zu eng aufeinander getaktet und es treten Verzögerungen ein – sei es durch unabgeschlossene Baumaßnahmen an der neuen Immobilie oder andere unvorhersehbare Faktoren – entsteht schnell Konfliktpotenzial. Wir empfehlen mindestens vier, besser noch acht Wochen Puffer einzubauen.
Sie können sich Zeit lassen, die alte Immobilie loszuwerden, deshalb können Sie auch etwas länger warten, bis sich ein Interessent findet, der bereit ist, Ihren Wunschpreis zu bezahlen. Mit der Einschätzung eines Spezialisten zur Verkaufbarkeit der Immobilie können Sie mit dem Budget für das neue Zuhause schon im Voraus fest planen und können bösen Überraschungen mitten im Verkaufsprozess vorbeugen, die diesen verzögern, verhindern oder Zusatzkosten erzeugen.
Denn mit der Vorfinanzierung der neuen Immobilie sollte Ihr Ziel sein, möglichst wenig finanzielle Risiken einzugehen, damit keine Finanzierungslücken entstehen. Wir empfehlen zur Sicherheit immer die Option einer Zwischenfinanzierung einzuplanen.
Der reine Abschluss des Kaufvertrages bedeutet nicht automatisch, dass Sie auch den vereinbarten Kaufpreis am Ende bekommen. Viele Faktoren können in die Minderung des Kaufpreises einfließen, zum Beispiel unangemeldete Umbauten oder die Abnutzung der Immobilie bis zur Schlüsselübergabe – für die Sie im Zweifel finanziell haften müssen.
Auch hier ist es sinnvoll, sich schon vor dem Kauf der neuen Immobilie von einem Sachverständigen beraten zu lassen, welche Mängel, Zusatzkosten usw. eventuell für die alte Immobilie auf Sie zukommen könnten. Damit gewinnen Sie noch mehr Planungssicherheit.
Dieser Weg ist wirtschaftlich sicherer als die erste Variante, denn Sie kennen Ihr Budget aus dem Verkauf und können sich auf dieser Basis etwas Neues suchen. Problematisch könnte das Zeitmanagement werden.
Es klingt so einfach: Sie vereinbaren mit dem neuen Eigentümer einen festen Übergabetermin, Sie erhalten den Kaufpreis pünktlich und sicher – aber: was ist, wenn Sie bis dahin keine passende Immobilie gefunden haben? Dann ist guter Rat teuer, und das vielleicht im wahrsten Sinne des Wortes:
Entweder Sie entscheiden sich schnell für eine Immobilie, die eventuell nicht ganz Ihren Wünschen entspricht oder Sie beziehen erst einmal eine Wohnung zur Miete und können sich dann erneut in Ruhe nach dem Wunschzuhause umsehen. Als Alternative können Sie auch mit dem neuen Eigentümer Ihrer ehemaligen Immobilie einen Mietvertrag abschließen, bis Sie das Passende gefunden haben – vorausgesetzt er möchte nicht selbst sofort einziehen.
Wer seine Immobilie tauscht, und möglicherweise nicht sofort das findet, was er sucht, sollte sich im Klaren darüber sein, dass nicht nur Mehrkosten in Form von Miete und Lagerung von Möbeln auf ihn zukommen, sondern auch zwei Umzüge geplant und durchgeführt werden müssen. Beachten Sie: Das ist nicht nur ein Planungs- sondern auch ein Kostenmehraufwand.
Auch wenn Sie sicher wissen, welchen Verkaufspreis Sie erzielt haben, bedeutet das nicht automatisch, dass Sie diesen voll in das neue Zuhause einkalkulieren können. Denn sollte Ihre Wunschimmobilie zum Zeitpunkt des Auszugs noch nicht gefunden oder bezugsfertig sein, müssen Sie möglicherweise einen Teil Ihrer Möbel zwischenlagern und eine Mietlösung in Anspruch nehmen.
Unser Tipp: Berücksichtigen Sie die Umzugs- und Lagerkosten sowie die Miete im Verkaufspreis Ihrer alten Immobilie, damit der Immobilientausch auch wirtschaftlich bleibt. Oder vielleicht wird die alte Immobilie sogar noch finanziert? Wenden Sie in diesem Fall unbedingt vor dem Verkauf an einen unabhängigen Finanzberater, der mit Ihnen durchrechnet, ob es sinnvoll ist, den Finanzierungsvertrag zu übernehmen oder einen neuen abzuschließen.
Wir empfehlen bei der Übergabe die Beschaffenheit der alten Immobilie so genau wie möglich schriftlich zu dokumentieren oder dokumentieren zu lassen, am besten von einem Sachverständigen. Das reduziert das Konfliktpotenzial und bietet eine rechtliche Grundlage, um unerwarteten nachträglichen Kosten vorzubeugen – besonders wenn Sie als Mieter in der Immobilie wohnen bleiben.
Aus über 20 Jahren Maklertätigkeit wissen wir: Den einen Königsweg beim Immobilientausch gibt es nicht. Sehr oft erleben wir in unserer Berufspraxis, welche enorme Verantwortung das Einschätzen und Abwägen des Einzelfalls für den Erfolg bedeutet. Bei Garcia & Co Immobilien profitieren Sie von unserer Berufserfahrung, einer großen Immobiliendatenbank und einem Netzwerk an Kunden. Auch Finanzberater, Architekten, Juristen u.v.m. gehören zu unseren langjährigen Partnern.
Als Kunde bekommen Sie einen persönlichen Ansprechpartner, der Ihnen bei allen Rückfragen zur Seite steht und Sie durch die Abwicklung begleitet. So können wir den Immobilientausch so sicher und bequem wie möglich und in Ihrem besten Interesse durchführen.
Sie wollen den Immobilientausch wagen? Wir beraten Sie gerne – sprechen Sie uns einfach an.
